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【产品】【行业公司研究】第46期—广州富力地产
来源: 未知 作者:admin 发布时间:2019-04-29 12:00

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  广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力地产”或“公司”)为民营房企,股票代码为实际控制人为李思廉、张力。大型房企,项目布局分散,具备一定规模优势和抗风险能力,但区域布局和存货周转速度待改善。自持投资物业、酒店资产变现价值高增强公司偿债保障。公司债务负担偏高,有息债务中债券占比高,融资环境和偿债压力易受债券融资环境变化影响,但近期债券融资环境改善,短期债券兑付和回售压力下降。

  物业开发方面,大型房企,项目布局分散,但区域布局待改善,存货周转速度偏缓,境外项目投资回报周期偏长。公司项目区域布局向弱二线、三、四线城市下沉,叠加业态中住宅、商业均布局,部分项目体量较大影响,项目周转速度偏缓。境外项目布局较多,开发回报周期较长。2018年和2019年1-3月,富力地产实现权益销售金额分别为1310.6和248.1亿元,同比分别增长60.1%和3.0%,克尔瑞数据统计的权益销售金额排名分别为13和17。截至2018年底,境内三、四线城市项目权益在建、拟建面积占比达56%,二线城市项目权益面积占比约40%,但强二线城市项目布局不足。海外项目数量15个,权益在建、拟建面积占比约10%。

  物业投资方面,自持物业地理位置优越,变现价值高,租金与物业账面价值匹配程度好。公司运营的投资性房地产主要位于广州,少量投资物业分散于北京、天津、重庆、成都和大连,物业地段位置核心,租金/投资物业账面价值约为4%,按照周边房价测算的物业变现价值明显高于公司投资物业账面价值。

  酒店业务方面,物业变现价值明显高于账面价值,亏损主要受折旧政策严格所致,EBITDA明显增长改善现金流。收购大连万达商业管理集团股份有限公司(简称“万达商业”)酒店资产使得公司酒店业务板块收入、EBITDA明显增长。公司酒店物业折旧年限为20-30年,大部分酒店按20年折旧,折旧政策较同业相对严格,若延长公司酒店物业折旧年限,则公司酒店业务板块将转为净盈利。酒店物业整体变现价值高且明显高于公司固定资产账面价值。

  财务方面,债务负担偏高,债券回售比例下降改善集中兑付压力。2018年公司有息债务 为1641.99亿元,净负债率为1.85倍,有息债务/销售回款为1.77倍。公司一年内债券到期金额尚可但面临回售金额较大,考虑到公司债券融资环境有好转,回售比例下降,债券短期兑付压力改善。

  融资风格稳健,但融资结构中债券占比高,易受债券融资环境变化影响。从公司融资结构来看,非标融资占比很低,主要为银行借款和债券,但债券融资占比高,易受债券融资环境变化影响。截至2018年底,公司非标融资占比仅为11%,银行借款和境内外债券占比分别为52%和37%。

  综合考虑公司经营、财务状况以及未来信用趋势,我们对广州富力地产股份有限公司进行了主体评分(评分结果暂不披露)。

 
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